墓じまいした後の土地の処理と活用方法について詳しく解説

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【30秒でわかる結論】墓じまい後の土地はどうなる？

「墓じまいをしたら、あの土地は自分のものになるの？　売れるの？」——この疑問の答えは、お墓が建っていた場所が「借りている区画」なのか「自分名義の土地」なのかで、正反対に分かれます。

• 寺院墓地・霊園の区画だった場合（大多数はこちら）：土地は自分のものにはなりません。持っていたのは「永代使用権」という使う権利であって、所有権ではないからです。更地に戻して管理者へ返還して終了。支払った永代使用料も、原則として戻りません。
• 自分名義の土地にお墓があった場合（個人墓地・みなし墓地）：土地は手元に残り、売却も活用もできます。ただし登記上の地目が「墓地」のままだと実務上ほぼ動かせないため、墓地廃止の許可 → 更地化 → 地目変更登記という3ステップが必要です。
• 見落としやすい落とし穴：地目を「墓地」から変更すると、それまで非課税だった固定資産税が発生するようになります。手続きの順序を間違えると先に進めなくなる点も要注意です。

本記事では、上位の解説記事ではほとんど触れられていない①地目変更登記の実務（書類・依頼先・費用）②総額を1枚にまとめた費用表 ③固定資産税の扱い ④依頼先の選び方まで、根拠となる法令・条例を示しながら整理します。

A. 寺院墓地・霊園の区画（大多数） 持っていたのは「永代使用権」＝使う権利 土地は残りません ・更地に戻して管理者へ返還して終了 ・支払った永代使用料は原則戻らない ・売る・貸す・相続することはできない ・原状回復の費用は使用者の負担 根拠：東京都霊園条例 第15条・第16条 ほか

B. 自分名義の土地（個人墓地・みなし墓地） 持っているのは「所有権」＝土地そのもの 土地は手元に残ります ・売却も活用も自分の判断でできる ・ただし登記地目が「墓地」のままだと動かせない ・廃止許可 → 更地化 → 地目変更登記 が必要 ・地目を変えると固定資産税が発生する 根拠：墓埋法 第10条第2項／不登法 第37条第1項

まず確認：あなたのお墓は「借地」と「自分の土地」のどっち？

ここを取り違えると、以降の手続きも費用もすべて変わります。次の4点のいずれかを確認すれば判定できます。

• 永代使用許可証（墓地使用許可証）：手元にあれば、それは「使用の許可」を受けた区画＝借りている証拠です。寺院墓地・公営霊園・民営霊園はこちらに該当します。
• 登記事項証明書（登記簿）：法務局で取得します。その土地にあなた（または先祖）名義の所有権登記があるかを確認します。地目の欄が「墓地」になっているかもここで分かります。
• 公図：法務局で取得できる図面。お墓の敷地が独立した地番を持っているかを確認できます。
• 墓地台帳：市区町村の担当課（環境衛生課・保健所など）が管理しています。個人墓地として許可を受けているかを照会できます。

迷ったら、まず法務局で登記事項証明書を取るのが最短です。所有権登記が無ければ借地、あれば個人墓地の可能性が高いと判断できます。

タイプ別の比較表（所有権・売却可否・手続き・費用・期間）

項目	寺院墓地・公営/民営霊園の区画	個人墓地・みなし墓地（自分名義の土地）
持っている権利	永代使用権（使う権利のみ）	土地の所有権
墓じまい後、土地は	管理者へ返還。自分のものにはならない	手元に残る
売却できるか	できない（そもそも自分の土地ではない）	できる。ただし地目変更が実務上の前提
永代使用料は戻るか	原則戻らない（条例で不還付を定める例が多い）	該当なし
必要な手続き	改葬許可 → 撤去・更地化 → 返還	改葬許可 → 撤去・更地化 → 墓地廃止許可 → 地目変更登記
費用感（目安）	撤去費＋離檀料＋改葬先費用	左記＋廃止申請＋地目変更登記費用
期間の目安	おおむね2〜4か月	おおむね3〜6か月（自治体の審査次第）

※期間はあくまで一般的な目安です。自治体の審査期間・石材店の繁忙・親族間の調整により前後します。

ケースA：寺院墓地・霊園だった場合、土地はどうなる？

そもそも「永代使用権」とは何か

お墓の区画を購入した、という感覚をお持ちの方は多いのですが、法律上は土地を買ったわけではありません。「永代使用権」は民法に定義のある用語ではなく、墓地の経営主体（寺院・宗教法人・自治体など）が土地を所有したまま、使用者に使う権利だけを認めるという構成です。

そもそも墓地とは、「墳墓を設けるために都道府県知事の許可を受けた区域」と定義されています（墓地、埋葬等に関する法律 第2条）。墓地の経営そのものに許可が必要で（同法 第10条第1項）、個人が自由に売買できる性質のものではありません。

更地に戻す義務は誰にあるのか

返還にあたっては、使用者の費用負担で原状回復するのが原則です。これは公営霊園の条例に明記されています。

• 横須賀市公園墓地条例 第18条第1項：「一般墓地等使用者は、墓所を使用する必要がなくなったとき（略）は、自己の費用をもって遅滞なく墓所を原状に復して返還しなければならない」。さらに同条第3項では、義務を果たさない場合に市が代わりに執行し、その費用を使用者から徴収する旨まで定められています。
• 東京都霊園条例 第16条：使用者は知事へ届け出るとともに、当該施設を原状に回復しなければならない（知事が特別の事情を認めた場合の免除規定あり）。

寺院墓地・民営霊園の場合は条例ではなく各墓地の使用規則・使用契約によりますが、更地返還・使用者負担が一般的とされています。金額や範囲でもめないよう、着手前に必ずご自身の使用規則を確認してください（規則の内容は墓地ごとに異なります）。

支払った永代使用料は返ってくる？

原則として戻らないと考えてください。東京都霊園条例 第15条は「既納の使用料及び管理料は、還付しない」と定めています。ただし同条には「知事は、相当の理由があると認めるときは、その全部又は一部を還付することができる」というただし書きがあり、絶対に1円も戻らないと断定はできません。民営霊園・寺院墓地についても、返還の可否は個別の規約次第です。まずは管理者に確認するのが確実です。

返還後の跡地をどう使うかは、あくまで墓地の管理者が決めることです。多くの場合、整地して次の使用者へ再募集されます。

ケースB：自分名義の土地だった場合、「地目」という壁がある

登記地目が「墓地」のままだと何が起きるのか

個人墓地・みなし墓地であれば、土地は手元に残ります。ところが、登記上の地目が「墓地」のままだと、実務上ほとんど身動きが取れません。

登記における「墓地」とは「人の遺体又は遺骨を埋葬する土地」と定義されています（不動産登記事務取扱手続準則 第68条第12号）。地目は現況に基づいて定められるため、遺骨を移して更地にしたのであれば、実態に合わせて変更する必要があります。

ここは正確にお伝えします。地目が墓地のままでも、売買契約や所有権移転登記そのものが法律で禁じられているわけではありません。問題になるのは、次のような実務上の壁です。

• 買い手がつきにくい：登記簿に「墓地」と記載されたままの土地を、そのまま購入したい人はほとんどいません。
• 住宅ローンが通りにくい：金融機関の担保評価が付きにくく、融資が難しくなる傾向があります。
• 建物を建てる前提が整わない：建築基準法に「地目が宅地であること」という直接の要件はありませんが、実務では墓地としての利用をやめる行政手続き（墓地廃止許可）と現況の変更が前提になります。市街化調整区域であれば、別途都市計画法の開発許可の検討も必要です。
• 過去に墓地であった事実は隠せない：売却時の重要事項説明・契約における告知事項にあたると考えられます。相場より価格が下がる要因になります。

つまり「地目が墓地だと家が建てられない」という単純な話ではなく、行政手続きと地目変更を済ませないと、現実的に売却も活用も進まないというのが正確な理解です。

意外な盲点：土地の名義が先祖のままになっていないか

個人墓地でよくあるのが、所有者が亡くなった後も相続登記がされないまま放置されているケースです。集落の共同墓地などで名義人が不明になっている例も少なくありません。名義が本人でなければ、廃止申請も地目変更も売却も進められません。登記事項証明書で名義を確認するところから始めてください。相続登記が必要な場合は、司法書士への相談が入り口になります。

【手順】墓地廃止から地目変更まで：順序を間違えると詰みます

この一連の流れは、順番が決まっています。遺骨が残ったままでは廃止許可は出ませんし、廃止許可がなければ地目変更もできません。ここが最もつまずきやすいポイントです。

1 改葬許可を取る（遺骨の移動先を決めてから） 窓口：市区町村長　／　墓地、埋葬等に関する法律 第5条

2 遺骨を取り出し、新しい供養先へ納める 依頼先：石材店・改葬先　／　閉眼供養を行うのが一般的

3 墓石の撤去・更地化工事 依頼先：石材店・解体業者　／　面積と重機の進入可否で費用が大きく変動

4 墓地廃止の許可申請 窓口：都道府県知事（市長へ権限委譲の場合も）　／　同法 第10条第2項 遺骨が残っていると許可は出ません

5 地目変更登記（墓地 → 宅地・雑種地など） 依頼先：土地家屋調査士（本人申請も可）　／　変更から1か月以内に申請 廃止許可がないと変更できません

6 売却・活用 依頼先：不動産会社など　／　過去に墓地であった旨の告知が必要

順序を飛ばすと詰みます。ただし細かい運用は自治体差が大きい分野です。 「工事完了届が先」「廃止許可を受けてから工事」など案内に幅があります。 着手前に必ず市区町村の担当課（環境衛生課・保健所など）へご確認ください。

順	やること	窓口・依頼先	根拠・備考
1	改葬許可を取る（遺骨の移動先を決めてから）	市区町村長	墓地、埋葬等に関する法律 第5条。遺骨の現存地の市区町村へ申請
2	遺骨を取り出し、新しい供養先へ納める	石材店・改葬先	閉眼供養を行うのが一般的
3	墓石の撤去・更地化工事	石材店・解体業者	費用は面積・重機の進入可否で大きく変動
4	墓地廃止の許可申請	都道府県知事（権限委譲を受けた市長の場合も多い）	同法 第10条第2項。個人墓地・みなし墓地も対象
5	地目変更登記（墓地 → 宅地・雑種地など）	土地家屋調査士（本人申請も可）	不動産登記法 第37条第1項：変更から1か月以内に申請
6	売却・活用	不動産会社など	過去に墓地であった旨の告知が必要

重要な注意：手続きの細かい順序・様式・手数料は自治体によって運用が異なります。「工事完了届を先に出す」「廃止許可を受けてから工事を行う」など、案内の仕方に幅があります。着手前に必ず市区町村の担当課（環境衛生課・保健所など）へ確認してください。

自治体の実例：陸前高田市のケース

岩手県陸前高田市は、個人墓地の廃止について公式に手順を公開しています。同市の案内では、自己所有の土地に自家用の墓地を設けた「個人墓地」も墓地埋葬法第10条の許可対象であり、使用する人がいなくなった場合は廃止許可の手続きが必要と明記されています。

提出書類として挙げられているのは、墓地工事完了届／墓地等廃止許可申請書／墓地等の登記事項証明書（写し可）／墓地等及び付近見取図／改葬が完了したことを証する書類など。そして「更地化した後に、別途土地の登記地目を墓地以外に変更手続きを行うことで墓地の廃止が完了します」と、地目変更までが一連の流れであることを示しています。

なお同市では、岩手県知事からの権限委譲により市長が許可権者となっています。お住まいの地域でどちらが窓口になるかは、必ず自治体にご確認ください。

【この記事だけ】地目変更登記の実務：書類・依頼先・費用

ここが、多くの解説記事で抜け落ちている部分です。実際に手を動かす段階で必要になる情報をまとめます。

依頼先を間違えないでください

地目変更登記は「表示に関する登記」にあたり、土地家屋調査士が専門家です。司法書士と混同した解説も見かけますが、司法書士の管轄は所有権移転や相続登記といった「権利に関する登記」です。依頼先を間違えると二度手間になります。

専門家	担当する手続き	このケースでの出番
土地家屋調査士	表示に関する登記（地目変更・分筆・測量）	地目変更登記。この場面の主役
司法書士	権利に関する登記（相続登記・所有権移転）	名義が先祖のままの場合の相続登記、売却時の移転登記
行政書士	官公署への許認可申請	改葬許可・墓地廃止許可の書類作成を依頼する場合
石材店・墓じまい代行	撤去工事・寺院との調整	更地化工事、離檀の相談

必要書類と費用

• 主な必要書類：登記申請書／案内図（住宅地図など）／公図の写し。加えて、実務上は自治体発行の墓地廃止許可証の添付を求められます。地目変更は現況確認が前提のため、法務局の現地調査が入ります。
• 登録免許税：かかりません。地目変更登記は「表示に関する登記」であり、所有者に申請義務が課されている登記のため、登録免許税の課税対象外です。
  ※混同されがちですが、登録免許税法 第5条第10号（墓地の登記の非課税）は登記記録の地目が「墓地」である場合の規定であり、地目を宅地等へ変更した後の所有権移転登記などには適用されません。売却時の登記費用は別途かかると考えてください。
• 土地家屋調査士への報酬：目安として1筆あたり5万円前後。日本土地家屋調査士会連合会が公表する報酬ガイド（2022年度の会員アンケートに基づく統計）では、地目変更登記の全国平均が約46,589円とされています。筆数が増える場合は1筆追加ごとに2〜3万円程度とする解説が多く見られます。実際の見積もりは事務所・地域により異なります。
• 本人申請の場合：公図や登記事項証明書の取得実費で1万円程度とする解説もあります。ただし現地調査対応や書類不備のリスクを考えると、初めての方は専門家に依頼するのが無難です。
• 申請期限：地目に変更があったときは変更の日から1か月以内に申請する義務があります（不動産登記法 第37条第1項）。放置しないでください。

【この記事だけ】費用の全体像を1枚にまとめました

「更地化」「離檀料」「行政手続き」「地目変更」を通しで示した表は、ほとんど見当たりません。ここに集約します。金額はいずれも目安レンジであり、出典は民間事業者・情報メディアの公表値です（公的統計は確認できませんでした）。必ず個別見積もりで確認してください。

費目	目安の金額	支払先	備考
墓石の撤去・更地化	1㎡あたり 約10万〜15万円	石材店・解体業者	重機が入れない場所・傾斜地・階段のみの区画は手作業となり割高（石材店の2025年公表値）
墓じまい総額（全国目安）	約50万〜130万円（条件により30万〜300万円）	—	東京23区では150万〜200万円とする情報も
離檀料	約5万〜20万円（最多価格帯は10万〜20万円とする調査あり）	寺院	法的な支払義務の明文根拠はない。詳細は後述
閉眼供養のお布施	約3万〜10万円	寺院・僧侶	お車代・御膳料が別途の場合あり
改葬許可申請	0〜数千円程度	市区町村	無料〜数百円の自治体も多い
墓地廃止許可申請	自治体により異なる（要確認）	市区町村・都道府県	手数料・様式に自治体差が大きい
地目変更登記	登録免許税は非課税／土地家屋調査士報酬 約5万円前後	法務局・土地家屋調査士	本人申請なら実費1万円程度とする解説も
改葬先の費用	約5万〜150万円	霊園・寺院・納骨堂など	合祀は安く、個別墓・納骨堂・樹木葬で幅が出る

モデルケースで見る総額イメージ

• ケース1：寺院墓地の3㎡区画を墓じまいし、合祀の永代供養へ
  撤去・更地化（約30万〜45万円）＋閉眼供養（約3万〜10万円）＋離檀料（約5万〜20万円）＋改葬手続き（数千円）＋改葬先の合祀（約5万〜30万円）＝おおむね45万〜105万円
• ケース2：自分名義の個人墓地（3㎡）を廃止し、土地を売却できる状態にする
  上記に加えて、墓地廃止許可申請（自治体により異なる）＋地目変更登記（登録免許税は非課税・調査士報酬 約5万円前後）＝おおむね50万〜115万円＋α

※上記はあくまで積み上げの試算です。区画面積・立地・寺院との関係・自治体の手数料によって大きく変動します。

【見落とし注意】地目を変えると固定資産税がかかるようになります

これは意外と語られていませんが、お金が動く重要な話です。

墓地は、固定資産税が非課税とされています（地方税法 第348条第2項第4号）。この規定は「墓地」という用途に対する非課税（物的非課税）で、所有者が誰であるかを問いません。裏を返せば、墓地としての利用をやめて地目を宅地などに変更すると、非課税の根拠が外れて課税対象になります。

いつから課税されるのか：固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）時点の状況をもとに、その年度分が課税される仕組みです。したがって年の途中で地目を変更した場合、課税は原則として翌年度から始まると考えるのが基本です。ただし現況地目の認定は自治体の実地調査によるため、実際の課税開始時期と税額は、必ずお住まいの市区町村の課税課（資産税課）にご確認ください。

つまり「土地が残ってよかった」で終わりではなく、持ち続ける限り毎年の固定資産税が発生するということです。売却するのか、活用するのか、保有し続けるのかを、ランニングコストまで含めて判断してください。

更地になった土地、どう活用する？

個人墓地を廃止して地目変更まで済ませた場合、選択肢は次のようになります。

選択肢	向いているケース	注意点
売却する	維持する予定がなく、固定資産税の負担を避けたい	過去に墓地であった旨の告知が必要。相場より価格が下がりやすい。複数社に査定を取って比較を
宅地として使う	自宅や親族の住まいを建てたい	市街化調整区域では開発許可の検討が必要。接道条件・上下水道の引き込みも確認
駐車場・資材置場などにする	初期投資を抑えて収益化したい	需要は立地次第。周辺環境の調査が前提
そのまま保有する	当面使い道が決まらない	固定資産税と管理（草刈り等）の負担が続く

いずれの場合も、まずは「今いくらの価値があるか」を把握するところからです。売却も活用も、査定額という現実的な数字が出て初めて比較できます。

査定は複数社に依頼して比較するのが基本です。元墓地であること、地目変更の有無、接道状況は、査定額に直結するため最初に正直に伝えてください。後から判明すると話が振り出しに戻ります。

離檀料でもめないために

費用面で最も相談が多いのが離檀料です。ここは誠実に整理します。

• 相場の目安：情報メディアの公表値では5万〜20万円、最多価格帯を10万〜20万円とするものが多く見られます。行政書士事務所の解説では10万〜30万円が最多とされる一方、数十万〜数百万円を求められた事例も報告されています。
• 法的な位置づけ：離檀料に支払義務を定めた明文の法的根拠はありません。性質としてはこれまでの御礼（お布施）にあたるとされています。ただし、実務上は円満に進めるために支払われることが多いのも事実です。「払わなくてよい」と一方的に構えるとかえってこじれます。
• 手続き上の急所：改葬許可申請には、墓地等の管理者が作成した「埋葬の事実を証する書面」（埋葬証明書）の添付が求められます（墓地、埋葬等に関する法律施行規則 第2条）。この発行が寺院側の手にあるため、関係が悪化すると手続きが止まりかねません。感謝を伝え、事情を丁寧に相談することから始めてください。
• 折り合わないとき：金額の妥当性に不安がある場合は、独りで抱えず、弁護士・消費生活センター・離檀交渉に対応する代行サービスなどに相談する選択肢があります。

なお、寺院との交渉を含めて墓じまい全体を代行する事業者もあります。自分で話をするのが難しいと感じる場合は、離檀の相談まで対応できるかを最初に確認したうえで見積もりを取ってください。

補助金は使える？

墓じまいの費用を補助する制度を設けている自治体があります。たとえば千葉県浦安市は「墓所返還者等支援事業」として、市営墓地公園の墓所を返還する際の原状回復（墓石撤去等）費用について上限15万円を交付する制度を公表しています（浦安市公式サイト・2026年4月時点。対象は浦安市墓地公園の通常墓所3.0㎡・小型墓所1.5㎡の使用許可を受けている方で、申請は随時受付とされています）。

ただし注意点があります。この種の助成は自治体が運営する公営墓地を対象とするのが通例で、寺院墓地・民営霊園は対象外となることがほとんどです（無縁墓対策が目的のため）。お住まいの自治体に同様の制度があるか、対象となるかは、必ず直接ご確認ください。

よくある質問（Q&A）

Q. 墓じまいをすれば、お墓の土地は自分のものになりますか？

A. 寺院墓地・霊園の区画であれば、なりません。持っていたのは永代使用権という使う権利で、土地の所有権ではないためです。更地に戻して管理者へ返還します。自分名義の土地に建てた個人墓地であれば、土地はそのまま手元に残ります。

Q. お墓の区画を他人に売ることはできますか？

A. 寺院墓地・霊園の区画は、自分の土地ではないため売却できません。第三者への譲渡も、墓地の使用規則で禁じられているのが一般的です。

Q. 支払った永代使用料は返ってきますか？

A. 原則として返還されません。公営霊園では条例で不還付を定めている例が多く見られます。ただし「相当の理由があると認めるとき」は還付できるとするただし書きを置く条例もあり、個別の規約次第です。管理者にご確認ください。

Q. 地目が「墓地」のままでも売れますか？

A. 売買契約や所有権移転登記そのものが法律で禁止されているわけではありません。ただし買い手がつきにくく、住宅ローンの担保評価も付きにくいため、実務上は墓地廃止許可を受けて地目変更を済ませてから売却に進むのが現実的です。

Q. 地目変更は誰に頼めばいいですか？

A. 土地家屋調査士です。地目変更は「表示に関する登記」にあたります。相続登記や所有権移転（権利に関する登記）は司法書士の管轄なので、混同しないようご注意ください。

Q. 地目変更にはいくらかかりますか？

A. 登録免許税はかかりません（表示に関する登記のため課税対象外）。土地家屋調査士への報酬が1筆あたり5万円前後というのが目安で、日本土地家屋調査士会連合会の報酬ガイド（2022年度アンケート）では地目変更登記の全国平均が約46,589円とされています。本人申請なら実費1万円程度とする解説もありますが、法務局の現地調査があるため、初めての方は専門家への依頼が無難です。

Q. 手続きにはどれくらいの期間がかかりますか？

A. 寺院墓地の返還であればおおむね2〜4か月、個人墓地の廃止・地目変更まで進める場合はおおむね3〜6か月が目安です。自治体の審査期間や石材店の繁忙期、親族間の調整によって前後します。

Q. 遺骨をまだ移していませんが、先に墓地廃止の申請はできますか？

A. できません。改葬が完了したことを証する書類の提出を求める自治体が一般的です。改葬許可 → 遺骨の移動 → 撤去・更地化 → 廃止許可 → 地目変更という順序を守ってください。

Q. 土地の名義が亡くなった祖父のままです。どうすればいいですか？

A. まず相続登記が必要です。名義が本人でなければ、廃止申請も地目変更も売却も進められません。司法書士へご相談ください。

まとめ

• 墓じまい後に土地が手元に残るかどうかは、「借りている区画」か「自分名義の土地」かで決まります。まずは登記事項証明書で確認を。
• 寺院墓地・霊園なら、更地に戻して返還。永代使用料も原則戻りません。
• 個人墓地なら土地は残りますが、墓地廃止許可 → 更地化 → 地目変更登記の順序が必須。飛ばせません。
• 地目変更の依頼先は土地家屋調査士。登録免許税は非課税、報酬は5万円前後が目安です。
• 地目を変えると固定資産税が発生します。保有コストまで含めて出口を考えてください。

本記事は一般的な情報の整理であり、個別の法的判断・税務判断を行うものではありません。手続きの様式・手数料・運用は自治体によって異なります。最終的な判断は、市区町村の担当課（環境衛生課・保健所など）、法務局、土地家屋調査士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。